ساخت یک ساختمان مسکونی یا ویلای مستحکم چقدر هزینه دارد؟

محاسبه‌ هزینه‌های ساخت و ساز واحدها در ایران قبل از آغاز پروژه انجام می‌گیرد. در این مرحله نوع ساختمان با توجه به محیط ساخت بنا تعیین می‌گردد تا با توجه به نمای شهر و آب و هوا بهترین و بادوام‌ترین ساختمان ممکن ساخته شود. برای مثال دستمزد کارگران و برخی دیگر از هزینه‌های ساخت و ساز در شهری مثل تهران با شهرهای جنوب کشور تفاوت بسیاری دارد.
به طور کلی ساخت و ساز واحدهای مسکونی دانش و تجربه نیاز دارد و امروزه به عنوان نوعی کسب‌وکار در ایران و جهان شناخته می‌شود. مهم‌ترین عامل در تعیین هزینه ساخت واحدهای مسکونی شامل موقعیت، متراژ و مصالح ساختمانی مانند قیمت میلگرد است. ۲۵ درصد مصالح یک ساختمان را آهن و فولاد تشکیل می‌دهد و پیش‌بینی قیمت آهن‌آلات و میلگرد تأثیر مستقیم بر هزینه‌های ساخت و ساز داشته و باعث تغییرات آن می‌شود. علاوه بر ساخت‌وساز به قصد سرمایه‌گذاری برخی نیز اقدام به ساخت در زمین شخصی خود می‌کنند که باید برآورد هزینه‌های آن قبل از شروع محاسبه شود و با اطلاع از تمام جزئیات هزینه ساخت، منابع مدیریت و در مصرف آن‌ها صرفه‌جویی شود. حال اگر قصد ساخت‌وساز دارید یا علاقه‌مند به کسب اطلاعات از هزینه‌ها و مراحل اجرای ساخت دارید، با این مقاله همراه شوید.

شخصی‌سازی یا برون‌سپاری ساخت‌ و ساز به دیگران
ساخت و ساز خانه با بودجه کم و مقرون‌به‌صرفه از جمله دغدغه‌های کسانی است که ساخت خانه را راهی بهتر و ارزان‌تر برای خانه‌دار شدن یا سرمایه‌گذاری می‌دانند. اما گروه دیگری از افراد، سرمایه‌گذارانی هستند که قصد وارد کردن سرمایه خود به بازار مسکن و انبوه‌سازی و سودآوری را دارند. این دسته از افراد نسبت به کسانی که تنها هدف آن‌ها تامین سرپناه است، بیشتر به ساختن خانه به جای خرید آن روی می‌آورند. زیرا شخصی‌سازی نیاز به داشتن وقت کافی برای نظارت و سرکشی به ساختمان و انجام کارهای اداری برای دریافت مجوزها دارد. اما در سر دو راهی شخصی‌سازی و برون‌سپاری کدام یک گزینه اقتصادی‌تری محسوب می‌شود؟ شخصی‌سازی و برون‌سپاری هریک دارای مزایا و معایبی هستند که در ادامه به شرح آن‌ها خواهیم پرداخت.

· مزایا و معایب برون‌سپاری: در صورتی که گزینه برون‌سپاری را انتخاب کنید، در مدت زمان بسیار کوتاه‌تری خانه‌ای که محل آن مطابق با سلیقه شما باشد، خواهید یافت. اما با انتخاب این گزینه ممکن است جزئیات نقشه ساختمان مانند تعداد اتاق‌ها دقیقا مطابق با خواسته شما نباشد. برون‌سپاری، انتخاب خانه در محله و منطقه مورد نظر شما را ممکن می‎سازد. همچنین انتخاب این گزینه شما را از صرف زمان برای تهیه مجوزها و کارهای اداری و انتخاب تیم سازنده، معاف خواهد کرد.

· مزایا و معایب شخصی‌سازی: برای این کار نیاز دارید تا یک زمین مناسب برای ساخت انتخاب کنید؛ بنابراین ممکن است موفق به یافتن زمین مناسبی در منطقه مورد علاقه خود نشوید. همچنین انتخاب تیم ساختمان‌سازی و معمار باتجربه نیز از مراحل چالش برانگیز شخصی‌سازی خواهد بود. اما مزیت بزرگ این گزینه نسبت به برون‌سپاری در این است که شما می‌توانید دقیقا صاحب آن خانه‌ای شوید که می‌خواهید. به این معنا که طراحی نقشه و ظاهر ساختمان کاملا مطابق با سلیقه شما خواهد بود. همچنین شما می‌توانید با رعایت استانداردهای جدید انرژی، خانه‌ای کارآمدتر داشته باشید. علاوه بر مزایای ذکر شده، با شخصی‌سازی، در آینده هزینه بسیار کمتری صرف تعمیرات و نگهداری خانه خواهد شد. اما با شخصی‌سازی شما متحمل هزینه‌های بالاتر و بازه زمانی طولانی‌تری خواهید شد. ولی برای کنترل هزینه‌های ساخت بهتر است در ابتدا قرارداد مناسبی تنظیم شود. پیمانکار می‌تواند در کاهش هزینه‌ها با شما همکاری داشته باشد.
برآورد هزینه ساخت هر متر مربع ساختمان مسکونی

با توجه به عدم ثبات قیمت‌ها در بازار، برآورد هزینه ساخت هر متر مربع ساختمان مسکونی دائما متغییر بوده و این پیش‌بینی کار دشواری به نظر می‌رسد. اما این هزینه‌ها همواره به عواملی مانند شهر و منطقه ساخت، مصالح ساختمانی مصرفی و کیفیت آن‌ها، دستمزد مهندسان و معماران و مزد روز نیروی انسانی بستگی دارد. برای مثال قیمت میلگرد به دلایل مختلفی همچون قیمت مواد اولیه، نرخ ارز و هزینه حمل و نقل همواره نوسانات بسیاری را تجربه می‌کند. به دلیل حجم بالای مصرف میلگرد در ساختمان‌سازی، تغییرات ناگهانی قیمت آن تاثیر چشم‌گیری در محاسبات مالی پروژه‌ها خواهد داشت و یکی از مهم‌ترین عوامل تعیین‌کننده قیمت سازه‌ها به حساب می‌آید. در ادامه مهم‌ترین عوامل موثر در هزینه ساخت و ساز هر متر مربع ساختمان مسکونی را مورد بررسی قرار خواهیم داد:
· هزینه خرید زمین (موقعیت مکانی و متراژ): همان‌طور که می‌دانید قیمت زمین در مناطق مختلف یک شهر و همچنین در شهرهای مختلف، متفاوت است. لازم است هنگام خرید زمین، به امکانات شهری نزدیک به آن مانند ایستگاه مترو، تاکسی، اتوبوس و مدارس توجه شود. در تازه‌ترین تحقیقات بررسی هزینه ساخت مسکن، هزینه زمین برای ساخت مسکن در مناطق متوسط تهران، متری 21.2 میلیون تومان است.

· هزیه جواز ساخت: هزینه اخذ پروانه ساختمانی از جمله اولین هزینه‌های ساخت و ساز است که هر ساله نسبت به سال قبل شامل 30 درصد افزایش قیمت می‌شود.
· هزینه مربوط به خرید مصالح مورد نیاز ساختمانی: همان‌گونه که ذکر شد، هزینه‌های مربوط به این بخش، قسمت مهمی از برآورد قیمت ساخت هر متر مربع ساختمان به شمار می‌رود.
· نوع اسکلت سازه (بتنی یا فلزی): اسکلت بتنی ترکیبی از بتن و میلگرد فولادی است. مقدار فولاد در بتن تقریبا 35 درصد کمتر از کل وزن آهن مصرفی در سازه با اسکلت فلزی است. هزینه مربوط به ساخت اسکلت بتنی و فلزی توسط فرمول‌های مخصوصی محاسبه می‌شود.
· قیمت آهن‌آلات: بخش زیادی از هزینه‌های پروژه‌های ساختمانی مربوط به تهیه آهن‌آلات است. قیمت آهن‌آلات نسبت به دیگر مصالح ساختمانی دارای نوسانات شدیدتری در بازار است.
· تعداد طبقات و واحدهای ساختمان: هزینه طراحی و ساخت با افزایش تعداد طبقات و واحدها افزایش خواهد یافت.
· هزینه بیمه و مالیات: هزینه‌های بیمه تامین اجتماعی هر ساله شامل 15 درصد افزایش قیمت می‌شود. می‌بایست پیش از شروع ساخت و ساز اقدام به بیمه ساختمان کنید.
· هزینه دستمزد مهندسان ناظر، پیمانکاران و کارگران: دستمزد کارگران به طور میانگین، بین 30 تا 35 درصد از مبلغ نهایی هر متر مربع ساختمان را شامل می‌شود.
· هزینه سفت‌کاری: این بخش شامل خاک‌برداری، فونداسیون، اسکلت، دیوارچینی و کارهای فلزی مربوط به آن مانند نعل درگاه پنجره‌ها و فریم فلزی چهارچوب درها می‌شود. در صورتی که اسکلت ساختمان فلزی باشد، هزینه‌های این بخش 10 درصد افزایش می‌یابد.
· هزینه نازک‌کاری: هزینه همه فعالیت‌های معماری پس از دیوارچینی، شامل این بخش می‌شود. نازک‌کاری دو سوم از هزینه‌های ساخت و ساز را به خود اختصاص می‌دهد. نوع طراحی نمای ساختمان و کیفیت مصالح به کار رفته در آن در هزینه‌های نازک‌کاری تاثیرگذار است.
· هزینه اخذ پایان کار: پس از اتمام کلیه مراحل ساخت و ساز، باید برای دریافت پایان کار اقدام کرد که مانند دریافت مجوز ساخت دارای مراحل مختلف اداری است.

میزان مصرف میلگرد در هر متر مربع ساختمان
متره کردن در ساختمان‌سازی یکی از عملیات ضروری است که میزان مصالح مورد نیاز برای اجرای یک پروژه ساختمانی را محاسبه می‌کند. این محاسبات در جدول‌های خاصی انجام می‌شود و به افرادی که این نوع محاسبات را انجام می‌دهند، مترور گفته می‌شود. برآورد میزان میلگرد مصرفی در هر متر مربع ساختمان، به عوامل مختلفی بستگی دارد. در ابتدا میانگین قیمت میلگرد محاسبه و سپس میزان میلگرد مصرفی در فنداسیون ساختمان تخمین زده می‌شود. فنداسیون وظیفه انتقال بار و وزن سازه به خاک را بر عهده دارد. مصالح اصلی این بخش بتن آرمه است. میلگردهای بخش فنداسیون شامل میلگرد طولی، عرضی و تقویتی هستند. میلگردهای طولی که در طول محور اجرا می‌شوند، در دو ردیف بالا و پایین کار گذاشته می‌شوند. برای محاسبه وزن میلگرد طولی در فنداسیون باید به کاور و خم میلگرد توجه کرد. محاسبه وزن میلگرد عرضی نیز مشابه میلگرد طولی است. همچنین برای محاسبه وزن میلگرد تقویتی، طول آن در نظر گرفته شده و سپس در تعداد و وزن واحد طول آن میلگرد ضرب می‌شود. میلگرد در ساختمان‌سازی، علاوه بر فنداسیون در سقف و ستون‌ها نیز به کار می‌رود. نوع اسکلت ساختمان در میزان میلگرد مصرفی تاثیرگذار است. میزان میلگرد مصرفی برای اسکلت فلزی با مهاربندی، بین 45 تا 65 کیلوگرم بر متر مربع تخمین زده می‌شود. در صورت اسکلت ساختمان، فلزی با قاب خمشی باشد، میزان میلگرد مصرفی در بازه بین 65 تا 90 کیلوگرم بر مترمربع خواهد بود. میزان مصرف آرماتور در اسکلت‌های بتنی با قاب خمشی و دیوار برشی نیز 35 تا 45 کیلوگرم بر مترمربع است.

آهن‌الات مصرفی در ساخت یک واحد مسکونی یا ویلا
میزان آهن مصرفی در ساختمان‌سازی به عوامل مختلفی بستگی دارد که مهم‌ترین آن‌ها موارد زیر است:
· قیمت میلگرد و قیمت آهن‌آلات مصرفی
· دستمزد کار نسبت به پروژه

آهن‌آلات مصرفی در ساختمان‌سازی شامل تیرآهن، ورق روغنی، ورق سیاه، ورق گالوانیزه، لوله، اتصالات و میلگرد است. در ابتدا میزان مصرف این مصالح محاسبه می‌شود، سپس میانگین را از مجموع قیمت آهن‌آلات به دست می‌آوریم. تعداد سقف‌ها، تعداد طبقات، نوع اسکلت سازه، تعداد دهانه در هر راستا، ابعاد دهانه (فاصله بین ستون‌ها)، نوع خاک و میزان زلزله‌خیز بودن منطقه همگی در میزان آهن‌آلات مصرفی در ساختمان و به طبع قیمت مسکن تاثیرگذار هستند.

تفاوت هزینه‌های اسکلت فلزی و اسکلت بتنی
حدود 25 درصد یک ساختمان را آهن و فولاد تشکیل می‌دهد. صرف نظر از اینکه اسکلت اصلی آن را بتن تشکیل می‌دهد یا آهن، مصرف فلز در هر دو یکسان است. در ساختمان‌هایی که دارای اسکلت بتنی است، میلگرد زیادی در قالب‌های مشخص استفاده می‌شود که بررسی‌ها نشان داده 25 درصد مصالح به‌کار رفته برای ساخت یک ساختمان را بخش فلزات تشکیل می‌دهد. در بحث مقایسه هزینه‌های اسکلت فلزی و بتنی، ذکر این نکته ضروری است که در یک برآورد مهندسی جهت اجرای اصولی کار برابر با آیین‌نامه مربوط به مبحث بتن و دستورالعمل‌های اجرایی آن، به طور معمول هزینه ساخت ساختمان با اسکلت بتنی با شرایط مشابه نسبت به اسکلت فلزی حدود 20 بیشتر است. همان‌طور که می‌دانیم، اسکلت بتنی ترکیبی از بتن و فولاد (میلگرد) است و مقدار فولاد آن، 35 درصد کمتر از وزن کل آهنی است که در یک سازه مشابه با اسکلت فلزی به مصرف می‌رسد. اما با احتساب حجم بتن مصرفی و هزینه میلگرد و همچنین دستمزد اجرا، این اختلاف قیمت میان هزینه ساخت ساختمان با اسکلت فلزی و بتنی جبران می‌شود. اگر مجموع هزینه بتن و میلگرد به کار رفته در یک مترمربع از سازه بتنی را محاسبه کنیم، می‌بینیم که نه تنها هزینه تمام شده برای ساخت اسکلت بتنی کمتر نیست، بلکه در مواردی ممکن است بیشتر باشد. همچنین مدت زمان اجرای اسکلت بتنی در مقایسه با اسکلت فلزی، تقریبا سه برابر بیشتر است. در محاسبات هزینه اجرای اسکلت بتنی دستمزد پرسنل، هزینه اجاره‌ها در طول انجام پروژه و بیمه افراد نیز نسبت به موقعیت و حجم پروژه متغیر بوده و در برخی موارد قابل پیش‌بینی نیست. در این مقاله به بررسی جزئیات این هزینه‌ها پرداختیم.

جمع‌بندی
با دانستن مطالب عنوان شده در این مقاله و با توجه به شرایط محیطی و مالی خود می‌توانیم بهترین انتخاب را بر اساس اولویت‌های خود داشته باشیم. در هر صورت برای ساخت یک واحد مسکونی لازم است برای پیدا کردن یک تیم حرفه‌ای و واجد شرایط و با تجربه تحقیق کنید تا آن‌ها پس از اطمینان حاصل کردن، تمامی مراحل را تا حد ممکن با سرعت و دقت کافی پیش ببرند. پیش‌بینی هزینه ساخت ساختمان، با وجود نوسانات قیمت میلگرد، آهن‌آلات، زمین و مصالح ساختمانی لازم و ضروری است.